Πολεμικό κλίμα στο δήμο Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης για τα οικιστικά projects της Εκκλησίας και του επενδυτικού διδύμου Hines- Henderson Park
«Βουλιαγμένη, πολυτελές διαμέρισμα 115 τ.μ., καινούργιο, κατασκευής 2014, με πανοραμική θέα θάλασσα και βουνό, σε υπέροχο και προνομιακό σημείο πωλείται 1.300.000 ευρώ».
Η αγγελία από μεγάλο site αγγελιών, με ζητούμενη τιμή πώλησης στα 11.300 ευρώ ανά τ.μ. για ένα διαμέρισμα που πλασάρεται στην αγορά ως καινούργιο -έστω κι αν μετρά ήδη μία επταετία πίσω- είναι μία από τις πολλές στην περιοχή της Βουλιαγμένης, όπου οι τιμές πώλησης μπορεί να ξεπερνούν σε πολλές περιπτώσεις τα 10.000 τ.μ., χωρίς «ταβάνι», όταν πρόκειται για πολυτελείς κατοικίες με περισσότερα… κομφόρ.
Ακριβώς αυτές οι τιμές είναι το μεγάλο δέλεαρ για κατασκευαστές και μεγαλοεπενδυτές του real estate, τους οποίους ελπίζει να προσελκύσει τώρα η Εκκλησία της Ελλάδος στην ανοικτή πρόσκληση που έχει απευθύνει για την αξιοποίηση ακινήτων της στην περιοχή. Αντίστοιχα, σε μία άλλη περίπτωση, στα γνωστά οικόπεδα Κόνιαρη των 71 στρεμμάτων στη Βούλα, το πλάνο του επενδυτικού διδύμου Hines-Henderson Park που ήρθαν σε συμφωνία το περασμένο καλοκαίρι με τον ιδιοκτήτη, το Μουσείο Μπενάκη για την αγορά τους με σκοπό την κατασκευή 400 πολυτελών κατοικιών, περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων και το αίτημα στο Enterprise Greece για ένταξη στις διαδικασίες fast track ως «στρατηγική επένδυση».
Λογαριάζοντας ωστόσο και στις δύο περιπτώσεις χωρίς τον… ξενοδόχο -τον δήμο Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης, ο οποίος, εκφράζοντας τη σφοδρή αντίδραση δηλώνει τώρα παραπάνω από ετοιμοπόλεμος, προκειμένου να εξαντλήσει κάθε δυνατό νομικό μέσο, ώστε να προστατέψει τον πράσινο χαρακτήρα της Βουλιαγμένης, επικαλούμενος ειδικότερα το περιβαλλοντικό ισοζύγιο και τη φέρουσα οικιστική ικανότητα της περιοχής των 3Β.
Στην περίπτωση της Εκκλησίας, με βάση τις δύο προκηρύξεις της Εκκλησιαστικής Κεντρικής Υπηρεσίας Οικονομικών (ΕΚΥΟ), που δημοσιεύθηκαν στις 9 Μαρτίου, κοινοποιείται πρόσκληση ενδιαφέροντος «αξιοποίησης» ή αγοράς συνολικά 38 εκκλησιαστικών ακινήτων, στους δήμους Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, Κηφισιάς, Αχαρνών, Μοσχάτου, Αθηνών και Θεσσαλονίκης, ενώ ειδικά στη Βουλιαγμένη, αφορούν συνολικά σχεδόν 190 στρέμματα, εκ των οποίων η συντριπτική πλειονότητα, κοντά στα 182 είναι «ατακτοποίητα» και τα υπόλοιπα 9 θεωρούνται, βάσει της προκύρυξης, ρυθμισμένα.
Η πρόσκληση καλεί επενδυτές να καταθέσουν προτάσεις για αγορά ή μακροχρόνια μίσθωση ακινήτων, επισημαίνοντας παράλληλα ότι ορισμένα από αυτά είναι πολεοδομικά αρρύθμιστα, δηλαδή δεν έχουν οικοδομικές γραμμές, χρήσεις γης και όρους δόμησης. Γεγονός το οποίο, συνεπάγεται, κατά κοινή ομολογία, χρονοβόρες και μάλλον πολυετείς διαδικασίες -κατά τη συνήθη ελληνική πρακτική σε αυτά τα θέματα- γι’ αυτό άλλωστε στην προκήρυξη περιλαμβάνεται και όρος που προβλέπει ότι ο επενδυτής θα επωμισθεί και τη σχετική…ταλαιπωρία, τηρώντας συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα που θα έχουν προ- συμφωνηθεί:
«Ο επενδυτής […] θα υποχρεούται εγγυώμενος με δική του επιμέλεια και έξοδα να υλοποιήσει την πρότασή του εντός του χρονοδιαγράμματος, με όλες τις λεπτομερείς προδιαγραφές και όρους που θα συμφωνηθούν, να προβεί αμελλητί σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την έκδοση αποφάσεως υπό του αρμοδίου οργάνου, που θα τροποποιήσει το ρυμοτομικό σχέδιο στο εν λόγω Οικοδομικό Τετράγωνο προς άρση της ρυμοτομικής δέσμευσης και καθορισμό των όρων δομήσεως και χρήσεων γης και να εκδώσει όλες τις απαραίτητες άδειες».
Ακριβώς αυτή η προδιαγεγραμμένη… ταλαιπωρία για κάποια από τα ακίνητα-φιλέτα είναι αυτή που κάνει τώρα τον δήμο και τον δήμαρχο Γρηγόρη Κωνσταντέλλο να καλεί τους επίδοξους επενδυτές να το ξανασκεφτούν, κατηγορώντας παράλληλα την Εκκλησία ότι «αφού απέτυχε μετά από προσπάθειες χρόνων να ρυθμίσει τις συγκεκριμένες εκτάσεις πολεοδομικά, προσπαθεί να μεταθέσει τη δύσκολη αυτή διαδικασία ως υποχρέωση στους μελλοντικούς επενδυτές».
Στο δια ταύτα τώρα, όπως σχολιάζουν μεγαλοστελέχη του εγχώριου real estate, ακόμη κι αν η συμβουλή του δημάρχου εισακουστεί από τους επενδυτές για τα ατακτοποίητα ακίνητα, η Εκκλησία θα έχει μια πρώτη ευκαιρία, μέσω της συγκεκριμένης διαδικασίας, να «ζυγίσει» το επενδυτικό ενδιαφέρον σε μία περιοχή-μαγνήτη αυτή τη στιγμή στην Αττική, για την πολυτελή κατοικία.
Επιπλέον, υπάρχουν στην προκήρυξη και τα «τακτοποιημένα» ακίνητα, όπου περιλαμβάνονται και 5+1 εκτάσεις συνολικής επιφάνειας 9 στρεμμάτων με άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα, όπου κτίζονται συνολικά 3.270 τ.μ., ενώ για την έκτη έκταση των 4,6 στρεμμάτων με Συντελεστή Δόμησης 0,4 ο δήμος υποστηρίζει ότι έχει συμπεριληφθεί εσφαλμένα μαζί με τα πολεοδομικά ρυθμισμένα. Γι’ αυτά ακριβώς τα ακίνητα εκτιμάται ότι θα υπάρξει δεσμευτικό ενδιαφέρον.
Σημειωτέον ότι πέραν των δύο αυτών διαγωνισμών για ακίνητα της Βουλιαγμένης που «τρέχει» η ΕΚΥΟ, το συνολικό θέμα του «νοικοκυρέματος» των εκκλησιαστικών ακινήτων είναι αυτή την περίοδο γενικότερα στο επίκεντρο: Η Ιερά Αρχιεπισκοπή Αθηνών προκήρυξε τώρα διεθνή μειοδοτικό διαγωνισμό, με ημερομηνία αποσφράγισης των προσφορών στις 20 Απριλίου για τον σύμβουλο που
θα αναλάβει να δημιουργήσει τη βάση δεδομένων με όλα τα στοιχεία των ακινήτων «ώστε να καταστεί εφικτή η βέλτιστη διαχείρισή τους, και κατ’ επέκταση, η βέλτιστη εκμετάλλευσή τους προς όφελος των κοινωνικών και προνοιακών δράσεων της Εκκλησίας της Ελλάδος», όπως επισημαίνεται σχετικά.
Το έργο είναι προϋπολογισμού 2,35 εκατ. ευρώ και σχετίζεται με πρόγραμμα χρηματοδοτούμενο από τα κονδύλια της Ε.Ε.. Εχει προηγηθεί (από προηγούμενο έργο) η υλοποίηση εφαρμογής – υποσυστήματος διαχείρισης εκκλησιαστικής ακίνητης περιουσίας (Δ.Ε.Α.Π.), όπου δημιουργήθηκαν περί τις 13.300 εγγραφές ακινήτων, όπως αυτές προέκυψαν από την επεξεργασία των εγγράφων που ψηφιοποιήθηκαν.
Το εν λόγω υποσύστημα φιλοξενείται στο data center της Ιεράς Αρχιεπισκοπής Αθηνών, ενώ πλην της Ιεράς Αρχιεπισκοπής Αθηνών βασικός χρήστης τού εν λόγω υποσυστήματος αποτελεί και στην περίπτωση αυτή η Ε.Κ.Υ.Ο., η οποία έχει την ευθύνη διαχείρισης και αξιοποίησης ενός σημαντικού μέρους της εκκλησιαστικής ακίνητης περιουσίας.
Ετσι, τώρα μέσω του νέου διαγωνισμού προγραμματίζεται η πληρέστερη γεωχωρική και διοικητική τεκμηρίωση περίπου 11.300 εγγραφών εκκλησιαστικών ακινήτων, για τα οποία έχουν εισαχθεί στη βάση μόνο τα βασικά τους στοιχεία. Στο έργο περιλαμβάνεται επίσης και η δημιουργία λίστας με τα 500 πιο ώριμα προς αξιοποίηση ακίνητα.
Όσον αφορά τώρα το έτερο έργο αξιοποίησης στα 3Β (εκτός των εκκλησιαστικών ακινήτων), ο δήμος δηλώνει επίσης αντίθετος, λόγω του μεγάλου -όπως υποστηρίζει- όγκου της δομήσιμης επιφάνειας και στο «project Voula» της VHPH Properties, των Hines και Henderson Park, με προϋπολογισμό 136 εκατ. ευρώ (κι επιπλέον 51 εκατ. ευρώ που φέρονται να έχουν συμφωνήσει οι επενδυτές με το Μουσείο Μπενάκη για την αγορά των 71 στρεμμάτων), απ’ όπου αναμένεται να δημιουργηθούν, σύμφωνα με τον φάκελο που έχουν καταθέσει οι επενδυτές στο Enterprise Greece, 50 νέες θέσεις εργασίας.
Το έργο, με χρονικό ορίζοντα τετραετίας, περιλαμβάνει την κατασκευή 250-350 διαμερισμάτων και κατοικιών «για οικιστικούς ή τουριστικούς λόγους», όπως επισημαίνεται στον φάκελο, ενώ σύμφωνα με το υφιστάμενο χωροταξικό – πολεοδομικό πλαίσιο, στην περιοχή μπορούν να κατασκευαστούν μόνο κατοικίες, με Συντελεστή Δόμησης 0,60.
Eπισημαίνεται εδώ ότι Hines και Henderson Park πρωτοξεκίνησαν με τις επενδύσεις στο εγχώριο real estate το 2017 (σ.σ. με την αγορά του πρώην Athens Ledra νυν Grand Hyatt της Συγγρού) κι έκτοτε συνεχίζουν να «ψηφίζουν» Ελλάδα, από κοινού ή και χωριστά, ακόμη και μέσα στην πανδημία.
Από την πλευρά του, ο δήμος έχοντας ήδη προχωρήσει στις πρώτες νομικές ενέργειες με εξώδικα στο Enterprise Greece και το ίδιο το επενδυτικό σχήμα, υποστηρίζει ότι: α) Το προτεινόμενο επενδυτικό έργο δεν συνιστά στρατηγική επένδυση, β) οι σχεδιαζόμενες χρήσεις δεν προβλέπονται ευθέως από το υφιστάμενο Ρυθμιστικό Σχέδιο Αττικής, γ) το έργο είναι αντίθετο με τον ισχύοντα κατά τον ρυμοτομικό σχεδιασμό χαρακτήρα της περιοχής, ως αποκλειστικά κατοικίας.
Επομένως, το επενδυτικό σχέδιο κατά το μέρος που θεωρεί ότι επιτρέπεται η εκτέλεση του έργου με τη χρήση αμιγούς κατοικίας και παράλληλα επιδιώκει και την τουριστική ανάπτυξη της περιοχής, έρχεται σε αντίθεση με τον υφιστάμενο πολεοδομικό σχεδιασμό της περιοχής και τον χαρακτήρα του οικισμού ως εξοχικού, καθώς μεταβάλλει τη λειτουργία του οικισμού της Βούλας ως εξοχικού, με συνέπεια την επιδείνωση των όρων διαβίωσης σε αυτόν, δ) δεν έχει προηγηθεί επιστημονική μελέτη για το σύνολο του δήμου, ε) το προτεινόμενο έργο έρχεται σε σφοδρή αντίθεση με το πολεοδομικό κεκτημένο, το περιβαλλοντικό ισοζύγιο και τη φέρουσα οικιστική ικανότητα της περιοχής.
Μάλιστα, γι’ αυτόν τον λόγο ο δήμος έλαβε την απόφαση μέσα στον Φεβρουάριο για μείωση του Συντελεστή Δόμησης στο 0,30 κατόπιν τεχνικής μελέτης τεκμηρίωσης της Υπηρεσίας Δόμησης. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει o κ. Κωνσταντέλλος, δεν υπάρχει γενικευμένη αντίθεση του δήμου στις επενδύσεις -«άλλωστε αυτό φάνηκε από το γεγονός ότι έχει στηρίξει τους επενδυτές του Αστέρα Βουλιαγμένης. Θα πρέπει ωστόσο να υπάρχει θετικό ισοζύγιο και για την περιοχή, χωρίς μαζικό χαρακτήρα, με μικρότερη δόμηση, και περισσότερους ελεύθερους χώρους».
