Και ενώ οι τιμές των σπιτιών παρουσιάζουν αξιοσημείωτη «ανθεκτικότητα» εν μέσω πανδημίας και κινούνται ανοδικά και τους πρώτους μήνες του 2021, η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων σε γραφεία και καταστήματα αναζητεί ισορροπίες λόγω COVID-19 και μπαίνει σιγά-σιγά σε ρυθμούς… Ελληνικού.
Το mega mall στο Ελληνικό και οι νέοι πύργοι κατοικιών και γραφείων έχουν ήδη αρχίσει να συζητούνται έντονα στην αγορά, με τις προκαταρκτικές συζητήσεις με ενδιαφερόμενους χρήστες να έχουν ήδη ξεκινήσει, σε μια συγκυρία όπου τα νέα δεδομένα σε τηλεργασία και ηλεκτρονικό εμπόριο κάνουν επί του παρόντος πιο επιφυλακτικές τις επιχειρήσεις σε ό,τι έχει να κάνει με τις νέες μισθώσεις. Από την άλλη, κάθε άλλο παρά επιφυλακτικοί είναι οι μεγάλοι όμιλοι σε ό,τι έχει να κάνει με τις μισθώσεις νέων χώρων logistics -τον πλέον κερδισμένο κλάδο στο real estate εν μέσω COVID-19- προκειμένου να καλύψουν τις ανάγκες λόγω της κατακόρυφης αύξησης των ηλεκτρονικών πωλήσεων.
Όσον αφορά τις τιμές των σπιτιών, πάντως, μετά το φρένο στο τελευταίο τρίμηνο του 2020 με αύξηση μεν αλλά σαφώς χαμηλότερους ρυθμούς έναντι των προηγούμενων μηνών λόγω κορωνοϊού, τώρα η αγορά φαίνεται ότι πήρε και πάλι την ανιούσα με πρωταθλητές τα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Τα επίσημα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος από τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας δείχνουν ότι το α’ τρίμηνο του 2021 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 3,2% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020, ενώ το δ’ τρίμηνο του 2020, που ήταν και το χειρότερο της περασμένης χρονιάς, οι ρυθμοί ανόδου ήταν στο 2,5%.
Σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη οι ρυθμοί αύξησης το 2021 ήταν υψηλότεροι έναντι του μέσου όρου, κατά 5,4% και 3,7% αντίστοιχα. Μεγαλύτερη, στο 3,4%, ήταν η άνοδος για τα παλιά διαμερίσματα και μικρότερη, στο 2,9%, για τα πιο καινούρια σπίτια (μέχρι πέντε ετών), ένδειξη, σύμφωνα με τα στελέχη της αγοράς, για το πώς επηρεάζει η πανδημία τους αγοραστές: το α’ τρίμηνο του 2020, περίοδος κατά την οποία υπήρχε άνοδος των τιμών στα σπίτια ανά την Ελλάδα πολύ περισσότερο, στο 6,9%, η άνοδος ήταν μεγαλύτερη στα καινούρια (7,9%) σε σύγκριση με τα παλιά (6,3%), τάση που έχει ανατραπεί εκ νέου τώρα λόγω της πιθανής ανησυχίας των νοικοκυριών για τον αντίκτυπο της πανδημίας στα εισοδήματά τους, με αποτέλεσμα να μην ανοίγονται οικονομικά.
«Καθ’ όλη τη διάρκεια της υγειονομικής κρίσης υπήρξε συνολικά κινητικότητα στην αγορά όσον αφορά τις συναλλαγές, αν και πιο περιορισμένη, κυρίως από Ελληνες και λιγότερο από ξένους», σχολιάζει στο «business stories» ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος των Mεσιτών Aθηνών – Aττικής. Γενικότερα όσον αφορά την ανθεκτικότητα της αγοράς κατοικίας σε σχέση με την προηγούμενη οικονομική κρίση, η ειδοποιός διαφορά τώρα είναι ότι αφενός οι τιμές των ακινήτων συγκρατήθηκαν με το σκεπτικό ότι η πανδημία θα έχει ένα τέλος, αφετέρου, έστω κι αν περιορίστηκε, δεν σταμάτησε
ποτέ η δραστηριότητα στην αγορά και αναμένεται ότι σύντομα, από τη στιγμή που γίνει η επιστροφή στην κανονικότητα, η ζήτηση θα επανέλθει σε ικανοποιητικά επίπεδα. Επί του παρόντος η αγορά έχει σταθεροποιητικές τάσεις, με το χρονικό σημείο για την ουσιαστική ανάκαμψη -και στην περίπτωση της εγχώριας κτηματαγοράς- να παραμένει ερώτημα, όπως και η επιστροφή των ξένων αγοραστών.
H αντοχή ως προς τις τιμές εν μέσω πανδημίας αποδίδεται από τους ανθρώπους της αγοράς και στο γεγονός ότι αυτές ήταν πολύ χαμηλά προ κορωνοϊού. Εστω κι αν την τελευταία τριετία, από το 2018 έως το 2020, υπήρξε ανατίμηση (για την Αθήνα 18%-19%, τη Θεσσαλονίκη 11%-14%, τις άλλες μεγάλες πόλεις 2%-6,5% και τις υπόλοιπες περιοχές ανά την Ελλάδα 3%-10%), σε σχέση με το ανώτατο σημείο που είχε πιάσει η αγορά το 2007, τώρα παρατηρείται ότι τα ακίνητα είναι περίπου 27%-38% πιο φτηνά, όπως σημειώνει ο επιστημονικός σύμβουλος της εταιρείας ακινήτων Solum Property Solutions και τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος.
Παρά τις αρνητικές παραμέτρους λόγω COVID-19, όπως το μικρότερο ΑΕΠ, τα μειωμένα διαθέσιμα των νοικοκυριών (ιδίως αυτών που εργάζονται στον ιδιωτικό τομέα) και ο περιορισμένος δανεισμός από τις τράπεζες, η ανθεκτικότητα των τιμών στα σπίτια εξηγείται και από την έλλειψη νέων κατασκευών τα τελευταία χρόνια. «Οι νέες οικοδομές παραμένουν λιγοστές και εφόσον βρίσκονται σε καλά σημεία έχουν ικανή ζήτηση. Αρα εκεί έχουμε ελαφρά αυξητικές τάσεις. Για τις παλιότερες κατασκευές, εφόσον βρίσκονται σε καλές θέσεις και έχουν το κατάλληλο μέγεθος, επίσης υπάρχει ζήτηση, μόνο όταν όμως η τιμή είναι λογική, διότι ο αγοραστής θα διαθέσει και χρήματα για ανακαίνιση».
Στις άλλες κατηγορίες ακινήτων, και δη τα επαγγελματικά, για τους πρώτους μήνες του έτους οι μισθώσεις νέων καταστημάτων αφορούν κυρίως μικρότερους χώρους σε σχέση με το προηγούμενο διάστημα, την ίδια στιγμή πάντως που η άρση των περιορισμών, η επανεκκίνηση των δραστηριοτήτων και το εμβολιαστικό πρόγραμμα «οδηγούν σε μια πιο θετική προοπτική για το εγχώριο λιανεμπόριο», όπως χαρακτηριστικά επισημαίνει στην τελευταία ανάλυσή της η γνωστή εταιρεία συμβούλων ακινήτων Cushman & Wakefield Proprius.
«Εστω κι αν η κινητικότητα σε σχέση με νέες μισθώσεις παραμένει σαφώς χαμηλότερη σε σχέση με τα επίπεδα προ κορωνοϊού, νέες μισθώσεις υπάρχουν κυρίως στα λεγόμενα “καλά σημεία”, στις μεγάλες εμπορικές πιάτσες, αν και αφορούν κατά κύριο λόγο μικρότερου μεγέθους καταστήματα και λίγες νέες αφίξεις. Η ρωσική αλυσίδα σούπερ μάρκετ Mere κάνει την είσοδό της σε αυτή τη συγκυρία στην ελληνική αγορά με τα πρώτα καταστήματα που έχουν ανοίξει σε Λάρισα, Τρίπολη και Θεσσαλονίκη, έχοντας στο πλάνο συνολικά 80 έως το τέλος της χρονιάς. Αντίστοιχα και η αλυσίδα οικιακού εξοπλισμού Jysk συνεχίζει την επέκτασή της στην Περιφέρεια, με το 42ο τ.μ. κατάστημα στο Αργος, ενώ στις νέες μισθώσεις του
2021 περιλαμβάνονται αυτές των Kiko Milano σε Γλυφάδα και Πάτρα, Parex Shoes στην Ερμού, Ιntersport στο Περιστέρι, Cosmos Sport στη Νέα Σμύρνη, Tally Weijl και Parfois στη Λάρισα, Madiz στην Κηφισιά και Fixers στον Πειραιά, ενώ στην εμπορική πιάτσα της Γλυφάδας θα λειτουργήσει και το πρώτο κατάστημα Kendall + Kylie από το ερχόμενο φθινόπωρο, σε συνέχεια του master franchise από τον όμιλο FF Group, ο οποίος θέλει να ενισχύσει το χαρτοφυλάκιό του σε αυτή τη νέα δύσκολη περίοδο. Οσον αφορά τις νέες μεγάλες αναπτύξεις και με δεδομένο ότι η επένδυση του Ελληνικού φαίνεται να μπαίνει πλέον σε τροχιά υλοποίησης, το ενδιαφέρον της αγοράς έχει αρχίσει να εστιάζει στους νέους χώρους που θα δημιουργηθούν εκεί, σε συνδυασμό και με το ενδιαφέρον που υπάρχει ούτως ή άλλως σε σχέση με τον εκσυγχρονισμό και τις επεκτάσεις των υφιστάμενων εμπορικών κέντρων».
Στο α’ τρίμηνο του 2021 οι τιμές των ενοικίων στις μεγάλες εμπορικές πιάτσες έχουν κινηθεί ελαφρώς πτωτικά σε σύγκριση με τα ενοίκια του 2020. Ενδεικτικά, τα υψηλά ενοίκια για τα καταστήματα μεγαλύτερης προβολής κυμαίνονται στην Ερμού στα 250 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα (από 260 ευρώ τον μήνα το 2020), στην Κηφισιά στα 110 ευρώ (από 115 ευρώ), στη Γλυφάδα στα 125 ευρώ (από 130 ευρώ), στην Τσιμισκή στα 125 ευρώ (από 130 ευρώ) κ.ο.κ.
Στα γραφεία, παρά την αβεβαιότητα σε διεθνές επίπεδο σχετικά με το «μέλλον των γραφείων», όπως εκφράζεται πλέον κατά κόρον λόγω της πανδημίας, και τις νέες τάσεις για στροφή σε τηλεργασία, αειφορία, καλύτερο περιβάλλον για τους εργαζομένους κ.ά., το εγχώριο real estate εξακολουθεί να προσελκύει το ενδιαφέρον των υποψήφιων επενδυτών. Εξ’ου και τα ενοίκια για σύγχρονους χώρους με «πράσινα» χαρακτηριστικά σημείωσαν άνοδο τους πρώτους μήνες του έτους, «αντικατοπτρίζοντας ουσιαστικά και την έλλειψη τέτοιου είδους χώρων», όπως σημειώνουν από την Cushman & Wakefield Proprius.
Ενδεικτικά, στον κύριο επιχειρηματικό άξονα της Αθήνας (κυρίως στη λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας) το ενοίκιο για καλά γραφεία μπορεί να φτάνει στα 23 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, στα 22 ευρώ στην Κηφισίας, στη Μεσογείων και τη Μεσογείων, στα 15 ευρώ στην εθνική οδό, στα 18 ευρώ στη Συγγρού και τη Βουλιαγμένης, στα 17 ευρώ στο λιμάνι του Πειραιά και στα 13 ευρώ σε άλλες περιοχές.
Από πλευράς των υποψήφιων χρηστών, τώρα εμφανίζονται πιο δραστήριοι σε σχέση με την πρώτη χρονιά της πανδημίας σε ό,τι έχει να κάνει με τη ζήτηση για μετεγκατάσταση σε νέους, πιο σύγχρονους χώρους. Το ξεκίνημα του 2021, πάντως, ήταν αδύναμο, με περίπου 15.000 τ.μ. νέες μισθώσεις στην Αθήνα και την απουσία μεγάλων deals, για πάνω από 3.000 τ.μ. Μεγαλύτερη ζήτηση αναμένεται τους επόμενους μήνες, ανάλογα βέβαια και στην περίπτωση αυτή με την πορεία του εμβολιαστικού προγράμματος που θα επιφέρει την κανονικότητα. Επιπλέον, παρατηρείται αύξηση σε σχέση με τις νέες αναπτύξεις, με επιπλέον 260.000 τ.μ. υπό κατασκευή ή στο στάδιο του σχεδιασμού αυτή την περίοδο, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη ο πύργος γραφείων στο Ελληνικό.
Στον τομέα των logistics, τους πρώτους μήνες του 2021 καταγράφεται υψηλή ζήτηση από τις επιχειρήσεις, σε μια προσπάθεια να ανταποκριθούν στην κατακόρυφη άνοδο του ηλεκτρονικού εμπορίου λόγω και της πανδημίας και με το ενδιαφέρον να στρέφεται κυρίως σε σύγχρονους χώρους με τεχνολογικές προδιαγραφές.
«Στο πλαίσιο αυτό, τα Jumbo αναδιοργανώνουν το σύστημα προμηθειών τους με νέους χώρους 5.000 τ.μ. στη Βοιωτία, ενώ και στη Θεσσαλονίκη έχει προχωρήσει σε αγορά γης για την ανέγερση κέντρου διανομής», αναφέρει η Cushman & Wakefield Proprius. Με νέες επενδύσεις σε 45.000 τ.μ. προχωρά ο όμιλος Ορφεύς Βεϊνόγλου, ενώ οι νέες εγκαταστάσεις της ACS στο Αιγάλεω επιφάνειας 31.000 τ.μ. θα είναι έτοιμες έως το τέλος του 2021. Αντίστοιχα, και η DHL Express έθεσε σε λειτουργία το νέο υπερσύγχρονο κέντρο διαλογής στο αεροδρόμιο «Μακεδονία» της Θεσσαλονίκης.
